星空体育,星空体育官方网站,星空体育APP下载

　　杜煊君认为，公募REITs平台属性价值应得到更好发挥，而国家发展改革委最新的782号文件对于增强公募REITs的平台价值、反向助推Pre-REITs阶段相关资产类型协同发展，具有重要的意义。在原有的政策框架下，市场对于“混包”、扩募已经做出了一定的探索，但主要局限在同一行业的不同细分资产类型方面，如“光伏+水电”、“工业厂房+产业园”。在782号文件下，存在关联性的不同行业的领域项目具备了协同开展REITs实践的可行性，典型场景可能会包括“产业园+租赁住房”、文商旅融合项目、“

　　在投资人生态建设方面，杜煊君指出，目前公募REITs由于市场流动性相对良好，各类型投资者的参与度总体较高。但在私募阶段，投资者的风险偏好往往呈现两极分化的现象，部分投资者可以接受较低的投资回报，但需要融资主体对产品存续期间的现金流、退出确定性给予信用保障；另一部分投资者虽然接受纯权益投资，但对回报水平要求很高，超出了很多基础设施项目的合理盈利能力。“国内REITs行业需要进一步鼓励和培育真正立足于资产本身、匹配REITs投资回报特征的长期资本、耐心资本和产业资本”。

　　不过，在张毅看来，当前能发行REITs的资产在市场上依然稀缺，能持续扩募的资产更为稀缺，比如同时满足区位、现金流、合规的资产在长三角地区已有竞价的迹象，通过收购外部资产完成扩募发行，留给原始权益人的收益率窗口在不断的收窄。另外，部分资产运营同质化突出，如保租房的客群有高度的重叠性，租金涨幅受政府的指导。制度红利也在递减，如首批享有绿色通道优势项目，后续的扩募审核将更关注估值的合理性以及是否可持续运营、关联交易以及ESG等相关的信息披露。